2026年9月19日

この記事では、雨漏りや床の傷みがある家を修繕せずに「現状のまま」売る方法と、直してから売らなくてもよい理由、そして現状のまま売るときに気を付けたい契約上の注意点を整理します。修繕費が出せず、手放すことをためらっている方に向けて書いています。

「現状渡し」とは

現状渡し（げんじょうわたし）とは、売主が修繕や片付けをせず、今ある状態のまま買主に引き渡す売り方です。雨漏り、床の抜け、壁のひび、シロアリの跡、建物の傾きなどがあっても、その状態を買主が了解したうえで取引します。

大阪市内には昭和の時代に建てられた木造住宅が多く、長く空き家にしていると屋根や水回りから傷みが進みます。「こんな状態では売れない」と思い込んで放置してしまう方が少なくありませんが、傷んだ家を傷んだまま売る取引は、実際には日常的に行われています。

直してから売らなくていい理由

まず、修繕にかけた費用がそのまま売却額に上乗せされるとは限りません。屋根を直し、床を張り替えても、買主がその家にそのまま住むとは限らないためです。

傷みの大きい家を買うのは、買い取ったあとに自分で改修する業者や、建物を解体して土地として使う人が中心です。こうした買主にとって、売主が行った部分的な修繕は評価の対象になりにくく、むしろ「自分の計画で工事をしたいので、手を付けずに渡してほしい」と言われることもあります。

次に、修繕の途中で新たな傷みが見つかることがあります。雨漏りを止めようと屋根を開けたら下地が腐っていた、床を剥がしたら土台までシロアリが進んでいた、というように、工事を始めてから費用が膨らむことは珍しくありません。売る予定の家に対して、先の見えない出費を重ねるのは負担が大きいものです。

そして、時間の問題があります。空き家の傷みは待ってくれません。修繕の段取りに数か月をかけるあいだにも雨漏りは広がり、改正空家法でいう「管理不全空家」として市区町村から指導を受けるおそれも出てきます。手放すと決めているなら、今の状態で動き出すほうが傷みの進行を止められます。

現状のまま売る二つのルート

現状渡しで売る場合、売り先は大きく二つに分かれます。

• 仲介で個人の買主を探す：古い家でも「自分で直して住みたい」という買主が見つかることがあります。ただし、傷みの大きい家は買い手が限られ、売れるまでに時間がかかることがあります
• 買取業者に直接売る：業者が改修や解体を前提に買い取るため、雨漏りや床抜けがあっても現状のまま引き渡せます。売却までの期間が短く、内覧の対応も少なくて済みます

「少しでも高く」を優先するなら仲介、「早く、手間なく」を優先するなら買取、という考え方が基本です。空き家バンクドットコムでは「現状のまま買取OK」として、傷んだ家の査定を受け付けています。どちらのルートを選ぶ場合も、傷みの内容を先に伝えておくほうが、あとで話が戻ることが少なくなります。

現状のまま売るときに気を付けること

傷みを隠さない

現状渡しだからといって、雨漏りや傾きを黙っていてよいわけではありません。知っている不具合は、売る前に買主へ伝えるのが原則です。雨漏りの場所、いつから起きているか、過去に修繕したことがあるか、シロアリの駆除歴などを、分かる範囲でまとめておきましょう。

契約不適合責任の取り決めを確認する

契約不適合責任（けいやくふてきごうせきにん）とは、引き渡した物件が契約の内容と合っていなかった場合に、売主が修理や代金の減額などを求められる責任のことです。現状渡しの場合、「傷んでいることを前提に売買する」ことと、この責任をどこまで免除するのかを、契約書に書いておくことが重要です。

買取の契約では、この責任を売主が負わない（免責とする）取り決めがされることがあります。仲介の場合は買主との話し合いで決まります。いずれの場合も、口約束ではなく契約書の条文で確認しておきましょう。

写真を撮っておく

雨漏りの跡、床の抜けている箇所、外壁のひびなどは、査定の前に写真に残しておくと役立ちます。査定する側も、傷みの程度が分かれば現地確認の前におおよその判断ができます。傷んでいる部分を隠す必要はなく、正直に見せたほうが話は早く進みます。屋根裏や床下のように自分では見られない場所を、無理に確認する必要はありません。分かる範囲の写真で十分です。

まとめ

雨漏りや床抜けのある家は、直してから売らなくても手放せます。修繕費が売却額に反映されるとは限らず、工事の途中で出費が膨らむこともあり、時間をかけるほど傷みは進むためです。現状のまま売るときは、傷みを隠さず伝えること、契約不適合責任の取り決めを契約書で確認することの二点を押さえておきましょう。

「こんな状態で見てもらえるだろうか」と迷っている方は、まず今の写真を送ってみてください。空き家バンクドットコムでは、写真を送るだけで最短6時間で回答します（営業時間 9〜19時・水曜定休。営業時間外のお申込みは、翌営業日の正午までにご連絡します）。相談は無料、秘密厳守で、他社への連絡はしません。無料相談・査定フォーム、またはフリーダイヤル 0120-23-7374 からご相談ください。

なお、当社でお受けしているのは大阪・兵庫・京都・奈良・滋賀・和歌山の物件です。

本記事は一般的な情報の提供を目的としたもので、個別の税務・法務の判断は税理士・司法書士・弁護士等の専門家にご確認ください。制度の内容は2026年9月時点のものです。

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