空き家の3,000万円控除｜現状のまま売るときの要件Column
2026年10月31日
この記事では、相続した古い実家を売ろうとしている方に向けて、相続空き家の3,000万円特別控除の主な要件と適用期限、2024年からの見直し、そして家を壊さず現状のまま売るときに確かめておきたいことを整理します。解体費を先に出せないけれど、特例は使いたいと考えている方に向けた内容です。
相続空き家の3,000万円控除とは
相続した家を売ったとき、売却で得た利益（譲渡所得）から最大3,000万円を差し引ける特例があります。「空き家の譲渡所得3,000万円特別控除」、いわゆる相続空き家特例です。
適用期限は2027年12月31日までの譲渡です。あわせて、相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があるため、相続の時期によっては、残された時間がもっと短いこともあります。
主な要件
この特例は、どの家でも使えるわけではありません。主な要件は次のとおりです。
- 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
- 区分所有建物（マンション）でないこと
- 相続開始の直前に、亡くなった方が一人で住んでいたこと
- 相続から譲渡まで、事業・貸付・居住に使っていないこと
- 譲渡価額が1億円以下であること
- 相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡であること
このほか、市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」が必要です。要件の当てはめは細かいため、自分の家で使えるかどうかは税理士や税務署に確認してください。
2024年からの見直し｜売主が壊さなくてもよくなった
以前は、売主が自分で耐震改修をするか、家を取り壊してから売る必要がありました。解体費を先に用意できず、特例をあきらめていた方もいたはずです。
2024年1月1日以後の譲渡からは、買主が譲渡の翌年2月15日までに耐震改修または取壊しをした場合も対象になりました。売主が事前に壊さなくても、特例を使える道ができたことになります。
相続人が3人以上いる場合
同じく2024年1月1日以後の譲渡から、相続人が3人以上の場合は、控除額が1人あたり2,000万円になりました。兄弟が多い家では、思っていたより控除が少なくなることがあるため注意が必要です。
「誰も住んでいない」状態を保つ
相続から売るまでのあいだに、家を人に貸したり、相続人が住んだりすると、要件から外れてしまいます。「売れるまでのあいだだけ貸そう」と考えている場合は、先に税理士に相談してください。空き家のまま置いておく期間が長くなると、管理の負担や固定資産税もかかり続けるため、売る時期の見通しを早めに立てておくことが大切です。
現状のまま売るときに確かめたいこと
見直しによって、古い家を壊さずに現状のまま売る場合でも、特例を使える可能性が出てきました。売主が解体業者を探して費用を立て替える必要がなくなった点は、遠方に住む相続人にとっても大きな違いです。ただし、買主側の取壊しや耐震改修が前提になるため、売る前に次の点を確かめておくと安心です。
- 買主が取壊し・耐震改修をする予定か：その予定と時期を、契約の条件として確認できるか
- 翌年2月15日に間に合うか：引き渡しの時期から逆算して無理がないか
- 確認書を取れるか：市区町村の「被相続人居住用家屋等確認書」の申請に必要な書類がそろうか
- 家財の扱い：残置物を残したまま引き渡せるか
訳あり物件の買取では、傷んだ家や家財が残った家を、そのままの状態で引き取る形になることがあります。そのときも、特例を使うつもりであることを最初に伝えておけば、取壊しの予定や時期を踏まえて段取りを組みやすくなります。
なお、特例が使えるかどうかと、いくらで売れるかは別の話です。特例を使えない家でも、相続した空き家を手放す道はあります。税金の見通しは税理士に、家の金額の見通しは不動産会社に、と分けて相談すると、判断の材料がそろいやすくなります。
まとめ
- 相続した家を売ったとき、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例がある。適用期限は2027年12月31日までの譲渡
- 昭和56年5月31日以前の建築、マンションでない、亡くなった方が一人で住んでいた、などの要件がある
- 2024年1月1日以後の譲渡からは、買主が翌年2月15日までに取壊し・耐震改修をした場合も対象
- 相続人が3人以上なら1人あたり2,000万円
- 使えるかどうかは、税理士・税務署に確認したうえで売り方を決める
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出典
（2026年10月31日確認）
本記事は一般的な情報の提供を目的としたもので、個別の税務・法務の判断は税理士・司法書士・弁護士等の専門家にご確認ください。制度の内容は2026年10月時点のものです。